Czy można sprzedać mieszkanie obarczone kredytem walutowym?

09 Kwi 2015

Krajowe banki pozwalają na sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Taka operacja mimo większej liczby formalności jest traktowana jako standardowe rozwiązanie. Teoretycznie swoje „M” mogą sprzedać również osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny we franku. Niestety taka transakcja może wymagać dodatkowej dopłaty ze strony sprzedającego.

Nie tylko wzrost kursu CHF jest źródłem obecnych kłopotów

W połowie stycznia 2015 r. miało miejsce bezprecedensowe wydarzenie. Przez kilka godzin kurs CHF/PLN wzrósł o ponad jedną piątą. Chwilowo notowania franka przekraczały nawet 5,00 zł. Opisywana sytuacja zaniepokoiła wiele osób, które zaciągnęły kredyt w szwajcarskiej walucie. Dzięki stopniowemu spadkowi kursu CHF/PLN i uwzględnieniu ujemnych notowań stopy LIBOR przez banki, raty frankowych kredytów powinny wrócić do poziomu z końca 2014 r. To nie oznacza jednak, że problemy frankowców są już przeszłością. Nawet przy kursie CHF/PLN wynoszącym 3,30 zł, wiele takich osób nie mogło sprzedać kredytowanego mieszkania bez sporej dopłaty. Spadki cen mieszkań dodatkowo wzmocniły efekt związany z długoterminowym wzrostem notowań franka. W rezultacie poziom współczynnika LtV* dla wielu kredytów we franku znacząco przekroczył 100%.

*- Współczynnik LtV (ang. Loan to Value) określa relację między aktualnym zadłużeniem kredytobiorcy i wartością nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka.

LtV = aktualne zadłużenie w złotym/aktualna wartość kredytowanej nieruchomości

ZWRÓĆ UWAGĘ: Bank aktualizuje wartość współczynnika LtV, biorąc pod uwagę zadłużenie przeliczone z obcej waluty na złote oraz aktualną wartość nieruchomości.

Poniższy przykład dobrze tłumaczy, dlaczego wzrastający kurs franka w połączeniu ze spadkiem cen metrażu skomplikował sytuację wielu kredytobiorców.

Przykład:

Warszawskie małżeństwo w styczniu 2007 r. zaciągnęło kredyt na używane mieszkanie o powierzchni 60 mkw. Cena 1 mkw. wspomnianego lokalu była równa średniej stawce transakcyjnej na rynku wtórnym (7730 zł). Kredytobiorcy wnieśli wkład własny o wartości 50 000 zł. Kredyt we franku (początkowa wartość 178 559 CHF) ma marżę 1,10% i trzydziestoletni okres spłaty. Na początku marca 2015 r. zadłużenie wynosiło 139 400 CHF (543 660 zł po uwzględnieniu kursu CHF/PLN = 3,90 zł). Wartość 1 mkw. kredytowanego mieszkania obecnie jest równa średniej cenie notowanej na stołecznym rynku wtórnym (7050 zł). Lokal obciążony hipoteką można sprzedać za 423 000 zł (cena zakupu to 463 800 zł). W dniu podpisania umowy kredytowej współczynnik LtV wynosił około 89%. Obecnie analogiczna wartość przekracza 128%. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką będzie możliwa pod warunkiem, że kredytobiorcy z własnej kieszeni pokryją nadwyżkę między ceną transakcyjną i saldem zadłużenia (543 660 zł – 423 000 zł = 120 660 zł).

W analizowanym przykładzie konieczność dopłacenia około 120 000 zł praktycznie wyklucza szybką sprzedaż mieszkania. Z podobnym problemem boryka się wielu innych frankowców, którzy kupili lokal w trakcie boomu hipotecznego (lata 2005 – 2008). Wspomniane osoby muszą teraz poczekać na niższe notowania szwajcarskiej waluty. Na szczęście tylko część z nich chciałaby szybko pozbyć się obecnego mieszkania. Udział takich dłużników w całej grupie frankowców szacuje się na kilka procent.

ZWRÓĆ UWAGĘ: Jeśli aktualny współczynnik LtV znacząco przekracza 100%, to dłużnik po sprzedaży mieszkania będzie musiał dopłacić bankowi sporą kwotę.

Problemów nie powinni mieć kredytobiorcy sprzed 2005 roku

Warto pamiętać, że kłopoty z ewentualną sprzedażą mieszkania nie dotyczą wszystkich posiadaczy kredytów walutowych. W niezłym położeniu znajdują się osoby zwracające bankowi europejską walutę. Problemów z wymianą lokum na większe nie powinni mieć też frankowcy, którzy zaciągnęli swoje zobowiązanie przed mieszkaniowym boomem. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że od 2005 r. do 2008 r. krajowe banki udzieliły tylko 60% wszystkich frankowych kredytów. Obecnie w dość dobrej sytuacji znajdują się osoby, które pożyczyły franki w 2003 r. lub 2004 r. Wówczas kurs szwajcarskiej waluty oscylował na poziomie 2,75 zł – 3,10 zł, a ceny mieszkań nie były tak wygórowane jak kilka lat później.

ZWRÓĆ UWAGĘ: Sytuacja frankowców jest zróżnicowana. Osoby, które zaciągnęły kredyt w CHF przed hipotecznym boomem (lata 2005 – 2008), nie powinny mieć większych problemów ze sprzedażą swojego mieszkania.

Zobacz także: Czy warto nadpłacać swój kredyt w walucie?

Andrzej Prajsnar

Od maja 2012 r. ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Główny analityk i ekspert w porównywarce finansowej eBroker.pl. Swoją obecność w mediach rozpoczął od dwutygodnika Krakowski Rynek Nieruchomości i serwisu Krajowy Rynek Nieruchomości. Ma na swoim koncie przedruki i cytowania w wielu czołowych mediach (Rzeczpospolita, Gazeta Wyborcza, Uważam Rze, bankier.pl, money.pl, gazetaprawna.pl, wp.pl, interia.pl). Oprócz rynku walutowego interesuje się rynkiem mieszkaniowym i finansami osobistymi.