Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym to bardziej skomplikowany proces niż sprzedaż nieruchomości bez zobowiązań. Wymaga odpowiedniego przygotowania, znajomości procedur i współpracy z bankiem. W tym artykule wyjaśniamy, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, zarówno w PLN, jak i CHF, oraz na co zwrócić szczególną uwagę w przypadku kredytów walutowych.

Gdzie szukać pomocy przy sprzedaży mieszkania z kredytem?

Zanim przejdziesz do sprzedaży mieszkania z kredytem, sprawdź, gdzie możesz uzyskać pomoc w przypadku trudności:

• Doradca finansowy – pomoże ci przeanalizować sytuację, wyjaśni dostępne opcje i podpowie, jak podejść do rozmów z bankiem. Może też ocenić, czy nadpłata kredytu lub jego przewalutowanie to rozwiązania warte rozważenia.
• Radca prawny – jeśli masz wątpliwości dotyczące umowy kredytowej, procesu sprzedaży lub ewentualnych konsekwencji prawnych, warto skonsultować się z prawnikiem, który rozwieje twoje obawy.
• Rzecznik Finansowy – w sytuacji, gdy bank nie chce współpracować, odmawia zgody na sprzedaż lub stawia problematyczne warunki, możesz poprosić o interwencję Rzecznika Finansowego.
• Organizacje pozarządowe – jeśli czujesz, że sytuacja finansowa zaczyna cię przerastać, warto poszukać wsparcia w fundacjach i stowarzyszeniach pomagających osobom zadłużonym. Możesz tam uzyskać porady dotyczące restrukturyzacji kredytu, negocjacji z bankiem czy długoterminowego planowania finansowego.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Istnieją trzy główne sposoby sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Wybór metody zależy od wartości nieruchomości, salda kredytu i sytuacji finansowej sprzedającego.

1. Sprzedaż za zgodą banku – najbezpieczniejsze rozwiązanie

To najbezpieczniejsza i najczęściej stosowana metoda. Proces jest prosty – znajdujesz kupca, który pokryje kwotę wystarczającą do spłaty kredytu, a bank po otrzymaniu pieniędzy zwalnia hipotekę z księgi wieczystej.

Jeśli chcesz uniknąć komplikacji i przyspieszyć cały proces, możesz rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu. Masz do tego prawo na podstawie Ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r., ale warto najpierw sprawdzić, czy bank nie naliczy dodatkowych opłat, np. prowizji za wcześniejszą spłatę. Wiele banków ma różne zasady w tym zakresie, dlatego dobrze jest skonsultować się z doradcą finansowym lub przeanalizować umowę kredytową.

Zanim bank wyrazi zgodę na sprzedaż, zwróci uwagę na kilka kluczowych czynników:

• zdolność kredytową kupującego – czy osoba, która chce kupić Twoje mieszkanie, ma odpowiednie finansowanie,
• wkład własny kupca – im wyższy, tym szybciej bank może wydać zgodę,
• wartość nieruchomości – bank może zażądać wyceny, by upewnić się, że cena sprzedaży jest rynkowa.

Cały proces może potrwać kilka tygodni lub miesięcy.

2. Cesja kredytu – jak sprzedać mieszkanie bez spłaty kredytu?

Cesja kredytu hipotecznego to sposób na sprzedaż mieszkania bez wcześniejszej spłaty zadłużenia. Polega na przeniesieniu kredytu na nowego właściciela, który przejmuje twoje zobowiązanie. Aby cesja była możliwa, bank musi wyrazić zgodę i sprawdzić zdolność kredytową kupca. Jeśli nowy kredytobiorca nie spełnia wymagań banku, transakcja może się nie udać. Cesja jest trudniejsza w przypadku kredytów w CHF, ponieważ wielu kupujących obawia się ryzyka kursowego. Problemem może być także sytuacja, gdy wartość mieszkania jest niższa niż saldo kredytu – wtedy bank może wymagać dodatkowych zabezpieczeń.

Jeśli myślisz o cesji, sprawdź również, czy przewalutowanie kredytu może być korzystniejszym rozwiązaniem.

3. Sprzedaż na licytacji komorniczej – ostateczność

Gdy kredyt nie jest spłacany, bank może wszcząć postępowanie egzekucyjne. W takim przypadku mieszkanie trafia na licytację komorniczą, a uzyskane środki przeznacza się na spłatę zadłużenia. Cena sprzedaży na licytacji zazwyczaj jest niższa od wartości rynkowej, co może oznaczać, że po sprzedaży wciąż pozostanie część długu do spłaty. Zanim podejmiesz decyzję o tej formie sprzedaży, skonsultuj się z prawnikiem. Może pomóc w znalezieniu innych rozwiązań lub sprawdzić, czy istnieje możliwość negocjacji z bankiem.

Specyfika sprzedaży mieszkania z kredytem w PLN i CHF

Kredyty hipoteczne w PLN i CHF różnią się głównie walutą zadłużenia oraz sposobem naliczania oprocentowania. Kredyty w PLN zazwyczaj mają oprocentowanie stałe lub zmienne, które zależy od wskaźnika WIBOR. Natomiast kredyty w CHF są oparte na zmiennym oprocentowaniu, które dodatkowo zależy od kursu franka szwajcarskiego. Wahania kursowe mogą znacznie wpłynąć na saldo kredytu, co utrudnia sprzedaż nieruchomości.

Ryzyko kursowe w przypadku kredytów frankowych powoduje, że wzrost kursu CHF może podnieść zadłużenie kredytobiorcy. W skrajnych przypadkach może to oznaczać, że wartość mieszkania jest niższa niż pozostały do spłaty kredyt. To tzw. negative equity, czyli ujemny kapitał. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości wymaga dopłaty ze strony sprzedającego.

Dodatkowe trudności przy sprzedaży mieszkania z kredytem w CHF

Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach może wymagać dodatkowych formalności. Bank może oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń od kupującego, aby zmniejszyć ryzyko wynikające z kursu waluty.

• Cesja kredytu w CHF może być trudniejsza – kupujący musi mieć odpowiednią zdolność kredytową i być gotowy na ryzyko kursowe.
• Procedura sprzedaży może się wydłużyć, ponieważ bank szczegółowo analizuje sytuację finansową nowego kredytobiorcy.

Konsekwencje prawne, finansowe i podatkowe sprzedaży mieszkania z kredytem

Do momentu całkowitej spłaty zobowiązania to sprzedający pozostaje odpowiedzialny za kredyt, nawet jeśli mieszkanie ma już nowego właściciela. Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym, bank ma prawo dochodzić spłaty długu bez względu na to, kto aktualnie posiada nieruchomość.

Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank może wszcząć postępowanie egzekucyjne. W efekcie nieruchomość może trafić na licytację komorniczą, co często wiąże się z jej sprzedażą poniżej wartości rynkowej.

Sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego.

• Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane w ciągu 5 lat od jego nabycia, sprzedający musi zapłacić 19% podatku od dochodu.
• Dochód oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a kosztem nabycia oraz wydatkami na ewentualne modernizacje.
• Można uniknąć podatku, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od transakcji.

Rola notariusza przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga aktu notarialnego. Notariusz sporządza dokument, który przenosi własność na kupującego i zgłasza transakcję do księgi wieczystej.

Przed wizytą u notariusza sprzedający musi:

• Uzyskać zgodę banku na sprzedaż i dokument potwierdzający saldo kredytu.
• Odebrać z banku promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zadłużenia.
• Sprawdzić, jakie dodatkowe dokumenty są wymagane, np. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za mieszkanie.

Bank w pierwszej kolejności odbiera środki ze sprzedaży, aby spłacić kredyt. Jeśli cena mieszkania jest niższa niż zadłużenie, sprzedający musi dopłacić brakującą kwotę. Dopiero po uregulowaniu kredytu bank usuwa hipotekę.

Notariusz sprawdza także stan prawny nieruchomości, pobiera opłaty sądowe i skarbowe oraz składa wniosek o zmianę właściciela w księdze wieczystej. Koszty usługi zależą od wartości mieszkania i obejmują taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeśli dotyczy danej transakcji.

---

Przedstawione, w dystrybuowanych przez serwis raportach, poglądy, oceny i wnioski są wyrazem osobistych poglądów autorów i nie mają charakteru rekomendacji autora lub serwisu walutomat.pl do nabycia lub zbycia albo powstrzymania się od dokonania transakcji w odniesieniu do jakichkolwiek walut lub papierów wartościowych. Poglądy te jak i inne treści raportów nie stanowią „rekomendacji” lub „doradztwa” w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 o obrocie instrumentami finansowymi. Wyłączną odpowiedzialność za decyzje inwestycyjne, podjęte lub zaniechane na podstawie komentarza, raportu lub z wykorzystaniem wniosków w nim zawartych, ponosi inwestor. Autorzy serwisu są również właścicielem majątkowych praw autorskich do treści. Zabronione jest kopiowanie, przedrukowywanie, udostępnianie osobom trzecim i rozpowszechnianie treści w całości lub we fragmentach bez zgody autorów serwisu. Zgodę taką można uzyskać pisząc na adres kontakt@walutomat.pl.