Co musi wiedzieć hipoteczny kredytobiorca?

05 maja 2015

Tematy związane z kredytami hipotecznymi obfitują w wiele określeń często niezrozumiałych dla klientów banku. Zatem warto przedstawić wyjaśnienia podstawowych pojęć i terminów dotyczących „hipotek”. Taki kredytowy słownik może być przydatny nie tylko dla użytkowników Walutomatu, którzy już spłacają zakupione mieszkanie.

Poniżej zostały umieszczone definicje i wyjaśnienia najważniejszych terminów związanych z kredytami hipotecznymi.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) – instytucja, która zbiera i przechowuje dane na temat spłaty wcześniejszych kredytów przez daną osobę. W ramach BIK-u informacjami wymieniają się wszystkie krajowe banki, SKOK-i oraz wybrane firmy pożyczkowe (np. Vivus oraz Wonga). Każda instytucja współpracująca z BIK-iem wykorzystuje dane, które przesyłają inni kredytodawcy. Biuro Informacji Kredytowej prócz ewentualnych zaległości klienta, odnotowuje również szczegóły związane z kredytem (np. jego wartość) oraz sygnały dotyczące terminowej spłaty rat. Pozytywna historia kredytowa w BIK-u wpływa na decyzję banku i pozwala uzyskać lepsze warunki kredytu. Na podstawie swoich danych Biuro Informacji Kredytowej ustala wynik punktowy dla każdego kredytobiorcy (tzw. scoring). Jego wartość waha się od 192 punktów (najgorszy wynik) do 631 punktów (najlepszy wynik). Każda osoba, której dane znalazły się w bazie BIK-u, może je bezpłatnie sprawdzić (raz na pół roku). Za częstszy dostęp do danych Biura Informacji Kredytowej, trzeba niestety zapłacić.

Hipoteka – ograniczone prawo wierzyciela do nieruchomości. Dzięki ustanowieniu hipoteki, strona pożyczająca pieniądze (np. bank) może lepiej zabezpieczyć swoje interesy. Hipoteka musi zostać wpisana do działu IV księgi wieczystej. Taki wpis jest dokonywany przez odpowiedni wydział sądu rejonowego. Jeśli dłużnik nie spłaca swojego zobowiązania zgodnie z umową, to wierzyciel może przeprowadzić sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką i zaspokoić swoje roszczenia. Warto pamiętać, że osoba lub spółka, na rzecz której ustanowiono hipotekę, ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami.

Kredyt hipoteczny – produkt bankowy, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka. Kredyt hipoteczny służy klientom do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (przykłady: zakup mieszkania, budowa domu). Kredytów hipotecznych mogą udzielać banki oraz SKOK-i.

Kredyt waloryzowany – kredyt udzielony w złotym, którego wartość jest określana i aktualizowana na podstawie obiektywnego wskaźnika (np. kursu franka). Waloryzacja kredytów oraz innych zobowiązań jest dopuszczalna na podstawie artykułu 358 kodeksu cywilnego. Zdecydowana większość „frankowców” posiada kredyt waloryzowany.

Kredyt denominowany – rodzaj kredytu waloryzowanego, którego początkowa wartość została ustalona na podstawie kursu z dnia podpisania umowy. Mianem kredytu denominowanego bywa określany również każdy kredyt w walucie obcej (bez waloryzacji).

Kredyt indeksowany – rodzaj kredytu waloryzowanego, który miał początkową wartość ustaloną na podstawie kursu z dnia wypłaty. Określenie „kredyt indeksowany” niekiedy jest też używane w stosunku do wszystkich kredytów waloryzowanych kursem waluty obcej (np. franka lub euro).

Księga wieczysta – oficjalny i jawny rejestr, za którego prowadzenie odpowiada sąd rejonowy. Właściwość sądu prowadzącego księgi wieczyste ustala się na podstawie lokalizacji nieruchomości. W skład księgi wieczystej wchodzą cztery działy. Pierwszy z nich zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości. W dziale drugim można znaleźć dane na temat właściciela. Do ostatniego działu wpisuje się hipoteki. Dział trzeci służy do wpisu innych ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności).

LtV (ang. Loan to Value) – wskaźnik informujący o tym, jaką wartość ma dług w stosunku do wartości zabezpieczenia hipotecznego (LtV = ((wartość długu/wartość nieruchomości) x 100%). Początkowy poziom LtV zależy od wkładu wnoszonego przez kredytobiorcę (przykład: jeżeli LtV = 75%, to klient banku samodzielnie finansuje 25% wartości lokalu).

Maksymalna zdolność kredytowa – graniczna suma, którą bank może pożyczyć danej osobie. Decydujący wpływ na zdolność kredytową mają dochody klienta oraz stałe koszty (np. związane z utrzymaniem rodziny). Na zdolność kredytową wpływają również parametry kredytu (np. poziom marży oraz długość okresu spłaty).

Oprocentowanie kredytu – stawka procentowa służąca do obliczania odsetek. W przypadku kredytów oferowanych przez krajowe banki, oprocentowanie jest sumą marży (zysku banku) oraz stopy referencyjnej. Stopa (stawka) referencyjna odzwierciedla koszt pozyskania pieniądza od innych banków. Stawką referencyjną może być na przykład trzymiesięczna stopa oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym – WIBOR (dla kredytów w złotym), LIBOR CHF (dla kredytów we franku) lub LIBOR EUR (dla kredytów w euro). Zmiany stopy referencyjnej powodują wzrost lub spadek oprocentowania i odsetek, ponieważ marża pozostaje na poziomie ustalonym w umowie.

Prowizja – wynagrodzenie dla banku, które jest obliczane jako procent jakiejś kwoty (np. zaciągniętego kredytu). W momencie udzielenia kredytu (gotówkowego, hipotecznego, samochodowego), banki zwykle pobierają prowizję przygotowawczą (np. 2%). Niektórzy kredytodawcy godzą się na kredytowanie prowizji (doliczenie jej do początkowego zadłużenia).

Rata kapitałowa – część raty równej lub malejącej, która odpowiada za spłatę pożyczonej kwoty (tzw. kapitału). W przypadku rat malejących, część kapitałowa pozostaje zawsze stała. Jeśli klient banku wybrał raty równe, to część kapitałowa stopniowo wzrasta, żeby zrównoważyć malejące odsetki.

Rata odsetkowa – część raty równej lub malejącej, która zawiera wynagrodzenie dla banku (odsetki). Rata odsetkowa maleje w kolejnych miesiącach (niezależnie od wybranego sposobu spłaty).

Wkład własny – kwota należąca do kredytobiorcy, która częściowo finansuje transakcję (np. zakup mieszkania). Kredyt z wyższym wkładem własnym jest mniej ryzykowny (zarówno dla banku jak i klienta). Osoby wnoszące wyższy wkład mogą uzyskać mniejszą marżę kredytową.

Zobacz także: Od czego zależy rata kredytu walutowego?

Andrzej Prajsnar

Od maja 2012 r. ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Główny analityk i ekspert w porównywarce finansowej eBroker.pl. Swoją obecność w mediach rozpoczął od dwutygodnika Krakowski Rynek Nieruchomości i serwisu Krajowy Rynek Nieruchomości. Ma na swoim koncie przedruki i cytowania w wielu czołowych mediach (Rzeczpospolita, Gazeta Wyborcza, Uważam Rze, bankier.pl, money.pl, gazetaprawna.pl, wp.pl, interia.pl). Oprócz rynku walutowego interesuje się rynkiem mieszkaniowym i finansami osobistymi.